これから家を建てようと思っている方へ

工事契約

 

上記決定された施工会社と建築主の方は工事請け負い契約を締結していただきます。書式は施工会社が持っています。その契約書には

  ・請け負い契約書(この業界では鑑(かがみ)と言ってます)
  ・見積書(前述調整の蘭で最終的に妥結した金額に相応すえる見積書)
  ・設計図書(実施設計図)
  ・工事請け負い契約約款

を添付し製本、記名、捺印をします。私達はその中の監理者という欄に記名捺印します。この契約書で後々問題になってくるのが「見積書の内訳が添付されていないもの」、「設計図書が添付されていないもの」です。

工事請け負い契約とは「何をいくらで作る」という契約であり、その「何を」の積み重ねが大量にある、とお考えください。それが抜けている契約書だと極端な話、建築場所と請け負い金額だけの契約と同じになってしまいます。ここに来るまで基本設計、実施設計と進めてきた努力が水泡に帰します(非常に極端な言い方ですが)。このあたりの契約書の作成に関する指導も私達の仕事とご理解下さい。一方で工事契約に関してはあくまでも契約当事者であるという事も理解されてください。

工事契約書を作成するにあたり他に決めなければいけない事があります。実は前段で施工会社に見積もりの依頼をかける段階でその条件は当然呈示しており、見積もり段階でもあくまでその条件下で見積もりをするわけなので施工会社が決定された段階ではそれは「事実」として認識されているわけですが、契約書にはその「事実」をきちんと記載します。それは

  ・工期
  ・金額支払い方法

です。何も問題がなければいいのですが、その後にこの点で揉めるケースがかなりあります。すなわち「工期が遅れた場合」「支払いが遅れた場合」「工事途中で施工会社が倒産し、その段階でいくらかの金額を既に支払ってしまっていた場合」等々です。


まず「工期が遅れた場合」
前述契約書に添付する書類の中に「工事請け負い契約約款」なるものがあります。その中に工事延滞が生じた場合に関する取り決めがあります。住宅の場合、そこで商売をするケースはあまり無いので売り上げ等に関する損益を主張する事は出来ません。しかし現実問題としては「前の住居を期日までに出なくてはいけない」、「子供の転校を決めてしまった」等々の不利益が生じるケースもあります。1,2日ならまだしも住むところのない状態になります。その時の不利益は人によって異なります。そういう意味では前述「工事延滞が生じた場合に関する取り決め」では納得できないケースも生じます。それに備えて工期を契約書にはっきりと銘記しますのでそれが履行されなかった場合の対策は備考でしっかりと謳っておいた方が得策と言えます。


次に「支払いが遅れた場合」
工事を設計図書に従ってきちんとやっていただく代償として期日に支払いをきちんと行う、これも非常に大事な事です。支払いがわずか数日遅れただけでお金が廻らなくなる会社もないとは言えません。そういう意味で支払いがきちんと出来る態勢を十分考えた上で支払い時期を決めるのがいいでしょう。

といって全額竣工時期に一括というのでは請け負ってくれる施工会社がありません。施工会社はそれぞれの下請けに対して品物は手形、人工は現金という払方が決まっています。そういう意味では途中でお金が入ってないと持ち出しが増えます。すなわちリスクを取ることになり反動でそのまま請負金額に影響します。すなわち高めに出ます。


そして最悪の事態「工事途中で施工会社が倒産し、その段階でいくらかの金額を既に支払ってしまっていた場合」
そうならない様に最終的に施工会社を決定する前にはその会社に対する信用調査を掛けた方がいいと思います。信用調査だけでは見抜けない部分も多いのですがしないよりはましです。それでも最悪のシナリオとなってしまった場合、私達の方でそちら専門の弁護士をご紹介いたします。この先は別の「戦い」になります。


以上をふまえて考えると支払いサイトは


  ・契約時 10%
  ・工事着工時 20%
  ・上棟時(最上階コンクリート打節設時) 30%
  ・竣工検査合格時 30%
  ・引き渡し時 10%

としておくのが妥当と言えます。もちろんケース・バイ・ケースなのでこれに関しては他の事情を考慮して決めていく事が大事です。同時にこの支払いサイトは工事費見積もりの依頼をかける時点での重要な条件となります。