これから家を建てようと思っている方へ

基本設計
 

基本設計とは読んでその名の如く、建築の最も基本となるべく設計を指します。建築計画の概要を建築主の方に理解していただく上での非常に重要な内容となります。いわゆる世間一般で言われている「設計図」とは少々異なり、建築の見え方、使われ方、コスト等々がわかりやすく説明されているものとしてご理解ください。まず作業に入る前に当方よりラフなプランを2-3案呈示させていただきます。(簡単な模型、パースを基になるべく全体としてのスケール感をつかんでいただければと思います)。そのラフプランをご覧いただき、それぞれのプランに対するコメントを建築主の方からいただきます。いただいたコメントを当方で咀嚼し、再びプランを修正します。修正プランを基にまた打ち合わせをします。
以下、延々と建築主の方が納得されるまで、この作業を続けていきます。

次第にプランの内容は絞り込まれ、住宅に対するご希望、こちらからの提案、全体コストの確認等々を盛り込みながら基本設計としての作業を詰めていきます。その段階では、各室、各部位の仕上げ材料の考え方、給湯の熱源方式、冷暖房の方式、照明計画のおおまかな考え方、外構の考え方等々も全て含みます。

こうして基本設計が完了します。ここでようやく目標建築物の概要、見え方(外観、内観)、コスト、工期がほぼ確定します。


実施設計
 

上記基本設計をもとに実施設計に入ります。世間一般で言われる「設計図」とはこの実施設計図の事です。実施設計図は次の要素を持ちます。


  1. 施工会社が実際の工事を進めていくためのベース
 
  2. 施工会社が工事費の見積もりをする上で、また建築主と施工会社が工事契約を交わす上でのベース

すなわち実際の工事ならびにその金額的な規準はすべてこの実施設計図をもとに行われます。 実施設計は我々設計事務所にとっては膨大な作業になってきますが、一方建築主の方と相談する内容は詳細に及ぶ反面、重大な相談はそんなにありません。逆に言えば重大な相談は「基本設計の時に全て決めてしまいたい」、というのが作業を円滑に進めるために重要です。もちろん実施設計段階での大きな変更はこれまでも多々あります。でもその時は基本的な指針が変更されながら同時に詳細を決めていかなくてはならない事態となるため、作業に手戻り、中断が生じます。もちろん「モノ」を作っていく立場からすればそれは日常的な事で取り立ててどうのこうのという話ではないのですが、私が一番恐れる自体はそこでの「誤り」です。建築は一品生産のため、常に試作品を作ってそれを完成品と呼んでいる様なものです。しかるに工業製品の場合はその「誤り」は次の試作品の時に直せば済むのですが、建築はそうはいきません。すなわち何らかの不利益が生じます。それを極力無くす意味でも基本設計の段階では何回も見直し、何回も相談し、納得して実施設計に入る、というのが最もベストな方法であると言えます。

実施設計段階で私達が持ちかける相談内容は次の様な内容です。

  ・仕上材料の選定
  ・設備端末(照明、コンセント、水栓等、衛生器具等々)の仕様、位置
  ・各部の寸法

上記以外の項目は原則私達の方でこれまでの経験に基づき仮決めをして最終的な実施設計図を完成させます。


確認申請
 

実施設計の完成と前後して建築確認申請を建築主の代理人として所轄の行政庁に申請します。その際に建築主側で必要なものは印鑑(三文判でOKです)。後は全て私達でやります。

 
見積り
 

実施設計図を基に施工会社に見積もりの依頼をします。出来れば複数の会社に依頼して見積もり書、現場代理人経歴書、過去の施工実績を呈示していただきます。
提出された書類を基に私達の方で比較検討し「お勧め」の施工会社を選びます。必ずしも見積もり金額が安いところがお勧めではありません。実施設計図の見方が甘いため見積もりを落とす可能性も秘めています。また特に住宅の様な現場では「現場代理人(いわゆる工事監督)」の能力によってその後の建物の出来不出来が大きく左右されます。とわ言え、やはり安いところは魅力です。平気で500万円も違うと心は動きます。とまあ様々な要素を加案しながら進めて行くわけですが、私達がお勧めする施工会社はあくまでもその中でほ「お勧め」にすぎません。最終的な決済は必ず建築主の方でされてください。ここで契約当事者である事の自覚がわいてきます。

調整
 

ここで問題なのは私達が基本設計の際に作成した概算見積もりと実施設計図を基に実際に積もり上げられた金額で大きな相違があった場合、言い換えれば見積もり金額が高かった場合です。まず、建築主の方でどうしてもかなえたい事(こだわり)、又は私達のやりたい事がてんこ盛りにされた状態の言うならばオーバースペック状態の設計となっている事を前提に、その中で優先順位をつけ破棄すべき内容、将来に回すべき内容を探しだしその部分を中止します。

それでも追いつかない場合は設計そのものを変えずに仮設工事の考え方、現場事務所の考えかた等々グレードを変えずに金額を抑えるVE(value
engineering)の検討をし、もう一度実施設計の中身を見直しながら無駄を排除していき最終妥結金額に近づけます。この段階では数社と並行して話を進めます。

あと、少し!というところまで来たら、その段階で「勝ち残っている」施工会社に端数値引き(我々の業界では「では、きりのいいところで」という言い方)をしてとにかく値段を確定させます。その段階で自ずと施工会社、工事請け負い金額が決定されます。